Die Rechtsanwaltskanzlei wurde mit der Absicht gegründet, ihren Mandanten vollständigen Rechtsschutz in einem breiten Spektrum von Rechtsbereichen zu bieten.

Ankauf und verkauf von Immobilien

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, sind für die erfolgreiche Durchführung dieses Rechtsgeschäftes einige Schritte erforderlich. Auf jeden Fall raten wir Ihnen vor dem Vertragsabschluss, sich zwecks Rechtsrats an einen Rechtsanwalt zu wenden, der für Sie die notwendigen Prüfungen hinsichtlich der Immobilie vornimmt, einen Kaufvertrag in Einklang mit Ihren Bedürfnissen erstellt und Sie auf Ihrem Weg zum erfolgreichen Kaufgeschäft begleitet.

Der Ankauf und Verkauf von Immobilien ist ein beidseitig verpflichtendes Rechtsgeschäft, bei dem sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer die Immobilie in den Eigentum und Besitz zu übergeben, wofür ihm der Käufer den vereinbarten Kaufpreis zahlt. Nach dem Gesetz über die Schuldverhältnisse bedarf ein Immobilienkaufvertrag der Schriftform. Ein solcher schriftlicher Vertrag muss bestimmte notwendige Bestandteile enthalten, um gültig, aber auch für die Eintragung von Eigentumsrechten in das Grundbuch geeignet zu sein.

Kein Rechtsgeschäft ist gleich, und dementsprechend bringt jeder Ankauf/Verkauf seine Herausforderungen mit sich. Vor dem Vertragsabschluss muss geprüft werden, ob der Verkäufer berechtigt ist, über die Immobilie zu verfügen, ob das Eigentum an der Immobilie gesetzeskonform ist, ob die Immobilie belastet ist und wenn ja, mit welchen Lasten. Sollte der Rechtsanwalt durch Einsichtnahme in das Grundbuch feststellen, dass die Immobilie mit einer vorläufigen Plombe oder einem Vermerk von einem anhängigen Rechtsstreit belastet ist, oder dass ein Recht oder eine Last zugunsten Dritter einverleibt ist, wird er den Mandanten darüber informieren und ihm erläutern, was genau eine dieser Eintragungen für die Vertragsparteien bedeutet, beziehungsweise welche Herausforderungen oder Gefahren solche Einträge für einen potenziellen Käufer darstellen.

Je nach den Bedürfnissen der Vertragsparteien kann vor dem Abschluss des Hauptvertrags auch ein Vorvertrag errichtet und geschlossen werden. In den Hauptvertrag können verschiedene Bestimmungen aufgenommen werden, je nach den tatsächlichen Umständen, beziehungsweise den Wünschen und Möglichkeiten der Vertragsparteien. So regeln Kaufverträge in der Praxis üblicherweise die Art und Dynamik der Zahlung des Kaufpreises, die Fragen der Betriebskosten, der Einrichtung und Ausstattung der Immobilie, den Zeitpunkt der Besitzübergabe, die Verantwortung des Verkäufers für Rechts- und Sachmängel der Immobilie u. Ä.

Jeder Immobilienkaufvertrag muss die Personendaten der Vertragsparteien (Name, Vorname, Anschrift und persönliche Identifikationsnummer (OIB)), die Beschreibung der zu verkaufenden Immobilie (Flurstück, Fläche, Grundbuchblatt, Gemarkung, Bezeichnung des zuständigen Gerichts, bei welchem das Hauptbuch geführt wird) sowie den Kaufpreis enthalten.

Um das Eigentumsrecht aufgrund eines Vertrages eintragen lassen zu können, muss die Unterschrift des Verkäufers notariell beglaubigt werden. Außerdem ist auch eine Auflassungserklärung des Verkäufers erforderlich, mit welcher er den Käufer dazu ermächtigt, die Einverleibung des Eigentumsrechtes an der Immobilie, die der Gegenstand des Immobilienkaufvertrages ist, zu erwirken. Die Auflassungserklärung kann im Vertrag selbst enthalten sein oder in Form einer gesonderten Urkunde verfasst werden, wobei die Unterschrift des Verkäufers auf dieser Urkunde zu beglaubigen ist. Ob eine Auflassungserklärung im Vertrag enthalten oder in einer gesonderten Urkunde gefasst wird, hängt in der Praxis von der Dynamik bzw. der Art der Kaufpreiszahlung ab. Im Falle der Zahlung des Kaufpreises nach dem Vertragsabschluss raten wir unseren Mandanten, die Auflassungserklärung in Form einer gesonderten Urkunde zu fassen, welche bei Bedarf bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer bei einem Notar hinterlegt werden kann.

Vor der Zahlung des gesamten Kaufpreises kann der Käufer eine Vormerkung des Eigentumsrechtes an der Immobilie aufgrund des abgeschlossenen Vertrages im Grundbuch beantragen. Nach der Zahlung des gesamten Kaufpreises und der Übergabe der Auflassungserklärung an den Käufer führt er die sogenannte Rechtfertigung der Vormerkung durch die Einreichung der Auflassungserklärung durch, bzw. trägt er sein Eigentumsrecht an der Immobilie ein.

Wenn Sie sich im Ausland befinden und die kroatische Staatsbürgerschaft besitzen, können Sie die Unterschrift auf dem Vertrag oder einer Auflassungserklärung beim kroatischen Konsulat oder einem ausländischen Notar beglaubigen und mit einer Apostille versehen lassen.

Was wenn der Käufer ein Ausländer ist?
Personen, die keine kroatischen Staatsbürger sind, können Immobilien in der Republik Kroatien in zwei Fällen erwerben; und zwar wenn sie Bürger eines Mitgliedstaates der Europäischen Union sind oder die Zustimmung des Justizministeriums dafür erhalten haben, weil die Gegenseitigkeit zwischen der Republik Kroatien und dem Staat, dessen Staatsbürger der Käufer ist, vorhanden ist. In diesem Fall sollte für die zu erwerbende Immobilie eine Landnutzungsbescheinigung ausgestellt werden, da Ausländer keine landwirtschaftlichen Grundstücke, sondern nur Immobilien in Baugebieten erwerben können.

Wir können alle erforderlichen Bescheinigungen und Zustimmungen auf der Grundlage einer Vollmacht für Sie erwirken. Für unsere ausländischen Mandanten können wir auch die Ausstellung einer persönlichen Identifikationsnummer (OIB), die für den Erwerb von Immobilien erforderlich ist, beantragen.

Die Rechtsanwaltskanzlei führt für unsere Mandanten sämtliche Handlungen für den erfolgreichen Abschluss von Verträgen und die Eigentumsübertragung im Grundbuch des zuständigen Gerichts durch.

Wenden Sie sich mit Vertrauen an uns.